台北丶桃竹丶台南小漲  新北丶台中丶高雄小跌

2018是全台房價止跌與否的關鍵年，吉家網不動產發佈今年第二季六都中古屋平均房價漲跌數據及六都行政區漲跌幅排行榜。

吉家網不動產董事長李同榮分析指出，六都平均房價台南市丶台北市丶桃竹縣市小漲，漲幅依次是3.41%丶 1.76%丶1.05%，新北市丶台中市丶高雄市呈現微幅小跌局面，跌幅分別是0.54%丶0.5%丶0.34%，預期第三季開始，六都房價漲跌幅差距將縮小，全台房市由台北市領軍有逐漸止跌趨向，房價將朝向盤整打底的格局。

他進一步指出，仿間有些專家為何對房價持續看跌的主要關鍵因素有三：

（一）把餘屋近8萬戶存量當成判斷房價下跌的唯一因素

如同有些學者把房價所得比當成判斷房價會泡沫化的唯一因素，他們都忽略了四年來累積遞延性買盤，光是大台北地區就有近七萬觀望自住買盤開始逐步進場，今年房市的確是一場多空較勁旗鼓相當的一年。

（二）把人口老化少子化的長線不利因素當成短線房價無法止跌的因素

有些學者提出少子化「灰犀牛」3年後報到，因此就認定房價勢必下跌。其實，少子化對長線需求的確有遞延性殺傷力，但真正對短線殺傷力是勞動人囗，勞動力影響購屋能力，而台灣勞動力大幅衰退會在六丶七年後發生，對房市長線發展有很大的不利因素。

（三）把三十萬戶年成交量當成判斷房價落底的唯一前提

三十萬戶判斷房市落底，這是落後的統計指標，如同房市有七年或十年一循環之説，過去的統計僅供參考，未來市場屬剛性需求的自住買盤，投資要求降低，交易量與價格的相互關係必須重新檢視，如同年交易40萬戶才算回升之說，都是以過去的時空量價變化結構為基礎，一定會有偏差，未來幾年，不管房價是否回升，交易量要達四十萬戶幾乎不大可能。

六都各行政區漲跌排行榜，漲幅前十名台南市占四區，跌幅前十名高雄市占四區

    至於六都各行政區漲跌排行榜，台南市與台北市表現相當強勢，漲幅前十名台南市占四區，跌幅前十名高雄市占四區，台北市大安區扮演章魚哥領頭羊角色，表現出色，從去年第三季到今年第二季持續價量俱增，台北市房價與交易量也連續三季表現價量俱增的格局，台北市今年上半年交易量更大幅成長20%，這些數據都證實台北市平均房價已於去年第四季落底，率先進入盤整格局，其餘各都預期也會陸續進入止跌盤整階段。

中古屋市場止跌，為何預售市場仍在跌？

    他分析，房市上升或反轉向下時，預售市場往往是先行指標，房市下跌至落底前，中古屋買盤會先進場，預售仍在反應與新成屋的價差，反而預售市場往往是止跌時的落後指標。因此，房市落底與否，不宜依預售屋市場數據評斷，今年中古屋止跌跡象明顯，但預售市場尚有調整空間，至於現況預售再跌，並不代表會壓縮中古屋房價，應該是僅止於預售與新成屋之間合理價格空間的調整。

吉家網不動產董事長 李同榮 2018.09.19